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2023年11月20日

【街づくり】(2023年11月20日更新)万代シテイは2023年11月に開業50周年!50年経過して時代が大きく変わっても、車依存社会になっても、駐車場が有料でも、郊外に次から次へと大型の商業店舗が出店しても郊外に勝利し続けているその秘訣とは?

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新潟市の中心市街地のひとつのエリアである「万代シテイ」は2023年11月に開業50周年を迎えます。
(2023年10月11日初投稿)


万代シテイは上越新幹線と関越自動車道の計画発表がきっかけで新潟市民の意見も取り入れながら新潟交通が開発した街です。
上越新幹線と関越自動車道の開通の後押しもあり、この街を開発したおかげで新潟市は大きく発展しました。

しかし、この50年間で時代は大きく変わりました。
新潟市は車依存社会となり、大規模小売店舗法の改正により郊外に次から次へと商業店舗が出店した影響で、中心市街地は郊外との競合が激しくなっていきました。
しかも中心市街地の駐車場代は有料なのに対し、郊外の駐車場代は無料ですから、車依存社会となってしまった新潟市では中心市街地はなおさら不利になると思われる状況です。
また、郊外は中心市街地に比べて地価が低いことから税負担も少なくなるため、より安定した店舗運営がしやすくなります。

そして、2007年に郊外型大規模商業店舗である「イオンモール新潟南」が出店したこと、2010年には中心市街地のひとつである「古町」の核と言われていた「新潟大和」が閉店したことなどが原因でついに古町は大苦戦してしまいます。
古町の近くにあり、万代シテイの3年後に開業した「西堀ローサ」もその影響を受け大苦戦し、今や運営会社が解散する方針となるほどになってしまいました。
もちろん万代シテイもその影響を受けていて、2005年にはダイエーが閉店、2019年3月には新潟アルタが閉店するなど、苦戦を強いられることもありました。
しかし、早期に跡地が埋まり、万代シテイ全体で大規模リニューアルを行ったおかげもあったためか、古町のように大苦戦することはありませんでした。

このように、万代シテイは時代の変化にもうまく対応し、地価が高く駐車場が有料というハンデを背負いながらも多くの人で賑わっていることから、常に郊外に勝利し続けていると言えます。

時代が大きく変わり、車依存社会の中心市街地では郊外に対して不利と思われる状況になっても郊外に勝利し続けている秘訣とは何なのか?
自分なりにいろいろ考えてみることにしました。



@ 新潟交通と三井不動産が一体的に管理しているので運営や再開発がしやすい
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現在の万代シテイのデベロッパーは新潟交通だけでなく三井不動産も担当しています。
新潟駅周辺や古町周辺のビルはそれぞれ所有者が異なっていることから、再開発するのにも時間がかかることが多く、時代の変化に即座に対応しづらいというデメリットがあるのではないかと思います。

しかし、万代シテイはラブラ万代とラブラ2は三井不動産が所有しているものの、それ以外のエリアと建物は新潟交通が所有しているわけですから、新潟駅周辺や古町に比べて街づくりやリニューアルなどがしやすいのではないかと思います。
そのため、時代が変化しても即座に対応しやすいのではないかと思います。


A 時代が変化する度にその時代にあわせた街づくりをしたり流行を取り入れたりした
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例えば、2005年に「ダイエー」が閉店してしまいましたが、三井不動産に再開発をしてもらうことで今の「ラブラ万代」がオープンしました。
また、となりにある「ラブラ2」も元々はシルバーボウルビルだったのですが、これも三井不動産が再開発して建てたものです。
いずれも集客力のある魅力的な店舗が多く出店しており、多くの人で賑わっています。

それから、万代シルバーホテルの低層階に出店していたファッション店「新潟アルタ」も郊外との競合の影響で閉店してしまいましたが、跡地はリニューアルが行われ、飲食店やクリニックなどこれまでに不足していたものが早期に入りました。
こちらも多くの人で賑わっています。

また、2019年3月から2021年11月ごろにかけて大規模リニューアル工事も行われました。
これにより全体的に新しくきれいになり、街全体の印象もかなり良くなりました。

このように商業ビルの運営のノウハウがある企業に再開発や運営を任せたり、今の流行や足りないものなどを取り入れたり、リニューアルをしたりすることで時代の変化にうまく対応できていることも大きな要因なのではないかと思います。


B 集客力のある魅力的なお店が多い
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誰もが知っているような全国チェーン店や集客力のある魅力的な商業店舗が多いです。
これが最大の要因ではないかと思います。
商業ビルの運営のノウハウがある三井不動産に協力してもらっていることもこういう商業店舗の誘致がうまくできている要因ではないかと思います。


C イオンモールによく似ている
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@やBとかぶるところもありますが、万代シテイは出店している店舗や一体的な運営がしやすいところなど、郊外のイオンモールによく似た感じになっています。
これが車依存社会にもうまく対応できているのではないかと思います。


D 休日にはイベントも開催している
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万代シテイにはバスセンタービルに広大な広場があり、そこで大規模なイベントを開催することも可能です。
休日を中心に様々なイベントを開催しており、これも集客に一役買っています。


E 新潟駅から近い、バスでもアクセスしやすいという立地の良さ
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新潟駅から徒歩10分のところにあることやバスセンターがあることなど、公共交通で来る場合にもアクセスしやすくなっているのも要因の一つではないかと思います。


万代シテイが郊外に勝利し続けている最大の要因は「集客力のある魅力的なお店が多い」ことだと思います。
つまり、古町も今後旧新潟三越跡地で大規模再開発が始まりますから、それが完成し、そこに魅力的な商業店舗が入れば古町も再びたくさんの人で盛り上がる街になります。
西堀ローサもそうです。
西堀ローサは開業時からずっと改装されないまま「昭和の雰囲気」の状態ですから、まずは全体的にリニューアルをするべきだと思います。
そうすれば集客力のある魅力的な商業店舗も誘致しやすくなるはずですし、大規模再開発ビルとの相乗効果により集客できるようになるはずです。

そういえば、「古町が衰退しているのは駐車場が有料だからだ」とか言っている人がいるようですが、同じく駐車場が有料の万代シテイが今でも多くの人で賑わっていて郊外に勝利し続けていることを考えると、それは大きな間違いだということがわかります。
それから、「古町が衰退したのはBRTが開業してバスの乗り換えが発生したからだ」とか言っている人もいましたが、それも大きな間違いです。
万代シテイも古町と同じく乗り換えが必要な路線が複数あるからです。


今後は万代シテイだけでなく、中心市街地でお互いに協力しあって郊外に勝利し続け、中心市街地をたくさんの人で盛り上がる街にしてほしいと思います。
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